Plany dalszej rozbudowy Magnolia Park we Wrocławiu
Bardzo dobre wyniki Galerii Twierdza Kłodzko

16 listopada 2011 roku, w pierwszym dniu tegorocznych targów nieruchomości MAPIC w Cannes, odbyła się oficjalna inauguracja King’s Street Retail, nowo powstałej platformy grupującej wysokiej jakości polskie centra handlowe. Platforma ta została utworzona przez Real Estate Group należącą do Blackstone w celu inwestowania w polskie centra handlowe charakteryzujące się dobrą lokalizacją, zdywersyfikowanym portfelem renomowanych marek, wysoką frekwencją odwiedzających oraz perspektywami dalszego rozwoju.

Podczas targów MAPIC stoisko King’s Street Retail, będące częścią stoiska Polskiej Rady Centrów Handlowych, odwiedzili liczni przedstawiciele firm wynajmujących oraz zainteresowanych wynajmem powierzchni handlowej w centrach należących do King’s Street Retail. Szczególnym zainteresowaniem odwiedzających cieszyły się plany dalszej rozbudowy Magnolia Park we Wrocławiu, które zostały ogłoszone podczas targów. King’s Street Retail poinformowało także o bardzo dobrych wynikach operacyjnych Galerii Twierdza Kłodzko.

Nowy właściciel Magnolia Park, Blackstone Real Estate Group, zamierza kontynuować rozbudowę centrum handlowego, dostrzegając dalszy potencjał jego rozwoju. Rozbudowa otwartej
w październiku 2007 roku galerii rozpoczęła się w marcu 2011 roku, obejmując dwie, realizowane równolegle fazy. Dzięki powiększeniu Magnolia Park o 869 m2 w ramach pierwszej fazy, możliwe było otwarcie w październiku 2011 roku dwupoziomowego sklepu H&M o łącznej powierzchni
1 728 m2. Druga faza obejmuje dobudowę 10 200 m2 powierzchni handlowej w południowo-wschodniej części centrum, którą zajmie market budowlany Castorama. Na dachu tej części powstanie parking na 500 miejsc postojowych. Inwestycja jest już znacznie zaawansowana i zostanie ukończona w pierwszym kwartale 2012 roku.

Rozpoczęcie trzeciej fazy rozbudowy, warunkowane uzyskaniem stosownych pozwoleń, planowanie jest na czwarty kwartał 2012 roku, a jej zakończenie ma nastąpić do końca 2013 roku. W ramach inwestycji właściciel zamierza powiększyć Magnolia Park o nową powierzchnię handlową do 20 000 m2. Inwestycja pozwoli na uzupełnienie oferty centrum o nowe sklepy, w tym marki odzieżowe dotychczas niedostępne we Wrocławiu. W dobudowanej części galerii pojawią się również nowe restauracje i kawiarnie, a oferta rozrywkowo-rekreacyjna zostanie poszerzona, dając mieszkańcom Wrocławia dostęp do form rozrywki dla całej rodziny, jakich nie ma jeszcze na Dolnym Śląsku.

King’s Street Retail poinformował również o świetnych wynikach operacyjnych Galerii Twierdza Kłodzko, jedynego centrum handlowego w regionie, o łącznej powierzchni najmu 31 000 m2 i dogodnej lokalizacji przy skrzyżowaniu trasy E8 Warszawa – Praga z drogą wojewódzką 381 łączącą Wałbrzych z Kłodzkiem. Otwarta w kwietniu 2009 roku Galeria Twierdza Kłodzko odnotowała w okresie styczeń – sierpień 2011 roku wzrost frekwencji odwiedzających o niemal 20% w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku, notując jednocześnie wzrost obrotów najemców o ponad 12%. Wyniki te, w połączeniu z wysokim poziomem parametru sprzedaży/m2, potwierdzoną badaniami wysoką lojalnością klientów i ich atrakcyjnym profilem, wzbudziły duże zainteresowanie najemców. Do znanych marek obecnych już w Galerii Twierdza Kłodzko należą między innymi: RESERVED, Marks & Spencer, Empik, Douglas, DEICHMANN, Camaïeu, CCC, CROPP, HOUSE, Orsay, Rossmann, TALLY WEiJL, Top Secret, Triumph, a także Carrefour, Jysk, Leroy Merlin and Media Expert.

Do King’s Street Retail należą obecnie trzy centra handlowe o łącznej powierzchni najmu ponad 130 000 m2: Magnolia Park we Wrocławiu, Galeria Twierdza Kłodzko oraz Galeria Twierdza
w Zamościu. Do końca 2011 roku Blackstone planuje zakupić Galerię Tęcza w Kaliszu, która również dołączy do portfela King’s Street Retail.

King’s Street Retail to platforma grupująca wysokiej jakości polskie centra handlowe charakteryzujące się dobrą lokalizacją, zdywersyfikowanym portfelem renomowanych marek, wysoką frekwencją odwiedzających oraz perspektywami dalszego rozwoju. King’s Street Retail jest finansowane przez Blackstone, który także zarządza jego aktywami. Za zarządzanie centrami handlowymi z portfela King’s Street Retail odpowiada Master Management Group, wiodąca firma zarządzająca i inwestująca w nieruchomości handlowe w Polsce. Do portfela King’s Street Retail należą obecnie: Magnolia Park we Wrocławiu, Galeria Twierdza Kłodzko oraz Galeria Twierdza w Zamościu. Do końca 2011 roku planowany jest także zakup Galerii Tęcza w Kaliszu.

Blackstone jest światowym liderem w inwestycjach private equity na rynku nieruchomości. W ciągu ostatnich 20 lat podmioty Blackstone działające w obszarze nieruchomości dokonały ponad 300 odrębnych inwestycji na łączną kwotę 28 miliardów USD. Dzięki niedawnej akwizycji portfela Centro’s US, nabyciu udziałów
w General Group Properties, a także inwestycjom w centra handlowe w Polsce i Wielkiej Brytanii, Grupa stała się jednym z największych właścicieli oraz zarządzających nieruchomościami handlowymi na świecie,
z portfelem wartym ponad 11,8 miliarda USD. Więcej informacji można znaleźć na www.blackstone.com. Śledź nas na twitter @blackstone.

Master Management Group jest wiodącą polską firmą zarządzającą i inwestującą w nieruchomości handlowe, która obecnie zarządza łącznie 220 000 m2 powierzchni handlowej. Firma posiada ugruntowane relacje z wiodącymi międzynarodowymi najemcami, a jej działania koncentrują się na zapewnianiu klientom jak najlepszych doświadczeń podczas zakupów. Współpracując z Blackstone, Master Management Group odpowiada również za doradztwo podczas transakcji, zarządzanie centrami handlowymi, a także wynajem powierzchni dla King’s Street Retail, nowo utworzonej platformy grupującej wysokiej jakości polskie centra handlowe. Więcej informacji można znaleźć na www.mmgm.pl.

Z raportu międzynarodowej firmy doradczej na rynku nieruchomości Cushman & Wakefield wynika, że inwestorzy coraz bardziej interesują się rynkami nieruchomości komercyjnych w najważniejszych miastach świata, przy czym w minionych 12 miesiącach najwięcej inwestycji przypadło na Nowy Jork. Niestabilność na rynkach finansowych i powszechna niepewność co do globalnej gospodarki sprawiają, że inwestorzy uciekają w aktywa wysokiej jakości i poszukują bezpiecznych możliwości inwestowania na dojrzałych rynkach.

Raport „Winning in Growth Cities” przedstawia największe i najszybciej rozwijające się miasta pod względem inwestycji w nieruchomości komercyjne, różnice stóp kapitalizacji oraz popyt i aktywność w poszczególnych sektorach. Opiera się na danych szacunkowych za okres 12 miesięcy do III kw. 2011 r.

Nowy Jork otwiera ranking amerykańskich miast o największej popularności w bieżącym roku. Londyn jest drugą najbardziej atrakcyjną lokalizacją, ale najpopularniejszą wśród inwestorów zagranicznych. Natomiast trzęsienie ziemi, tsunami i katastrofa w elektrowni atomowej w Japonii spowodowały spadek aktywności na tokijskim rynku inwestycyjnym. Jednak ze względu na wysoki poziom niezaspokojonego popytu Tokio utrzymało się na trzecim miejscu zestawienia.

W ostatnich miesiącach niepewność w światowej gospodarce i zacieśnianie polityki pieniężnej spowolniły ożywienie gospodarcze na świecie i zwiększyły zainteresowanie inwestorów najlepszymi rynkami. Wobec utrzymującej się niechęci do podejmowania większego ryzyka wielu inwestorów w przyszłym roku będzie nadal koncentrować uwagę na miastach, które zajęły najwyższe lokaty w rankingu. Ceny za najlepsze powierzchnie będą w dalszym ciągu wzrastać we wszystkich regionach, a inwestorzy i najemcy staną w obliczu niewystarczającej podaży powierzchni wysokiej jakości w najatrakcyjniejszych lokalizacjach.

Z tego względu inwestorzy będą mieli dwie możliwości: budować nowoczesną powierzchnię w najlepszych miastach lub skupić się na drugorzędnych miastach i lokalizacjach wykorzystując niewystarczającą podaż na najważniejszych rynkach.

                                      Inwestycje na świecie – 5 najlepszych miast

Łączny wolumen transakcji na rynku inwestycyjnym w 25 miastach zajmujących najwyższe pozycje w rankingu wzrósł w 12 miesiącach do III kw. br. o 48%. Udział tych miast w rynku wzrósł z 52% w 2010 r. do poziomu 54%. Najwięcej transakcji zawarto na rynku biurowym (40%), a następnie w sektorze nieruchomości handlowych (25%) i magazynowo-przemysłowych (11%).

W rankingu 25 miast wystąpiły niewielkie zmiany – w porównaniu z ubiegłym rokiem zmieniła się tylko kolejność pierwszych dziewięciu miast. Ranking obejmuje 20 miast z ubiegłorocznego zestawienia, a także pięć nowych: Boston, Atlanta, San Diego, Hamburg i Melbourne. Pięć miast odpadło z grupy 25 najlepszych lokalizacji: Sydney, Tajpej, Kuala Lumpur, Amsterdam i Vancouver. Największy wzrost w rankingu odnotowały miasta amerykańskie, szczególnie Chicago, Boston, Atlanta i Los Angeles, zbliżając się niekiedy pod względem tempa wzrostu inwestycji do Nowego Jorku. Dużym awansem w rankingu mogą się pochwalić także Seul i Melbourne.

25 najbardziej atrakcyjnych miast świata pod względem inwestycji w nieruchomości
(12 miesięcy do III kw. 2011 r.)

Najszybciej rozwijające się miasta
W rankingu 25 lokalizacji odnotowujących najszybszy wzrost inwestycji w nieruchomości komercyjne znalazło się najwięcej miast amerykańskich. Największym wzrostem procentowym zainwestowanego kapitału może pochwalić się Chicago. Przyczyniło się do tego szereg dużych transakcji na rynku biurowym w Centralnym Obszarze Biznesu (COB), których wartość w kilku przypadkach przekroczyła 600 mln dolarów. Inwestorzy są najbardziej zainteresowani najlepszymi aktywami w centralnych lokalizacjach.

Osiem z 25 lokalizacji w prezentowanym zestawieniu to miasta europejskie. Największy wzrost inwestycji w Europie odnotowano we Frankfurcie, w którym łączna wartość dwóch dużych transakcji zawartych w COB wyniosła 1,6 mld dolarów (Deutsche Bank Twin Towers i OpernTurm). Spośród miast regionu Azji i Pacyfiku na najwyższym dziewiątym miejscu uplasował się Seul.

Warszawa pod względem dynamiki wzrostu zajmuje 12 pozycję w rankingu globalnym i 2 pozycję w Europie (wzrost o ponad 90%).

25 miast o największym wzroście inwestycji w nieruchomości (12 miesięcy do III kw. 2011 r.)

Inwestorzy zagraniczni
Mimo iż Nowy Jork jest najatrakcyjniejszym miastem świata dla inwestycji w nieruchomości, Londyn jest nadal preferowany przez inwestorów zagranicznych. Na dalszych miejscach znalazły się: Paryż, Nowy Jork, Singapur i Pekin. Spośród 25 miast cieszących się największą popularnością wśród inwestorów zagranicznych tylko 12 znalazło się w ogólnym rankingu 25 najbardziej atrakcyjnych miast pod względem inwestycji w nieruchomości. Za wyjątkiem Nowego Jorku preferują oni miasta azjatyckie i europejskie od amerykańskich.

Trendy w poszczególnych sektorach rynku
Nieruchomości biurowe
Londyn jest najatrakcyjniejszym miastem świata pod względem inwestycji w nieruchomości biurowe pomimo niewielkiego spadku wolumenu transakcji w minionym roku (-1,9%). Nowy Jork utrzymał drugą pozycję, ale znacznie zmniejszył przepaść dzielącą go od stolicy Wielkiej Brytanii dzięki wzrostowi inwestycji o 189% do poziomu 14,1 mld dolarów. Wraz z ożywieniem na rynku coraz więcej inwestorów będzie zainteresowanych rozwojem a nie tylko bezpiecznymi aktywami, o czym świadczy rosnąca popularność Azji.

Nieruchomości handlowe
W sektorze nieruchomości handlowych najwięcej inwestycji przypadło na Hongkong, w czym duży udział miała sprzedaż centrum handlowo-rozrywkowego Festival Walk za 2,4 mld dolarów. Na drugim i trzecim miejscu uplasował się odpowiednio obszar metropolitalny Renu-Ruhry w Niemczech oraz Nowy Jork, a za nimi Manchester i Londyn. Najlepsze wyniki odnotowano na podrynku centrów handlowych. Przewiduje się, że podstawowe wskaźniki gospodarcze w krajach Azji i Pacyfiku oraz Ameryki Południowej utrzymają się na dobrym poziomie, co w połączeniu z ograniczoną podażą powierzchni handlowych wysokiej jakości w wielu miastach i silnym popytem na towary luksusowe przyczyni się do dalszego wzrostu inwestycji.

Nieruchomości magazynowo-przemysłowe
Na rynku nieruchomości magazynowo-przemysłowych największy wolumen inwestycji odnotował Singapur, który awansował w globalnym rankingu o sześć pozycji i zajął pierwsze miejsce należące dotychczas do Los Angeles. Pozycja krajów rozwiniętych słabnie na korzyść lokalizacji przemysłowych na rynkach wschodzących, co jeszcze nie przełożyło się na aktywność na rynku nieruchomości w regionie Azji i Pacyfiku. Pod tym względem dominują miasta Ameryki Północnej. Przewiduje się jednak wzrost aktywności w tym regionie wobec prognoz większej dynamiki rozwoju gospodarczego w krótkiej i średniej perspektywie.

Stopy kapitalizacji
Ranking miast pod względem inwestycji ukazuje obecną niechęć większości inwestorów do podejmowania większego ryzyka i ucieczkę w aktywa wysokiej jakości na wszystkich rynkach. Wśród 25 najbardziej atrakcyjnych miast 10 znalazło się także w zestawieniu 25 miast świata oferujących najniższe stopy kapitalizacji. Średnia stopa kapitalizacji dla tych 25 miast wyniosła w czerwcu 6,3% i była niższa od średniej globalnej sięgającej 7,4%.

Wzrost popytu w skali globalnej i większa przejrzystość rynku powoli prowadzą do bardziej jednolitych stóp kapitalizacji na najlepszych rynkach świata. Natomiast stopy na rynkach obarczonych większym ryzykiem lub drugorzędnych są wyższe i w większym stopniu kształtowane przez czynniki lokalne. W większości regionów wyraźnie zwiększyły się różnice w stopach kapitalizacji pomiędzy pierwszo- a drugorzędnymi aktywami i lokalizacjami. Zmniejszenie ich rozpiętości umożliwi dopiero poprawa sytuacji na rynkach najmu i wzrost tolerancji ryzyka.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości we wszystkich sektorach według regionów.

Prognozy na 2012 r.
W najbliższym czasie utrzyma się niepewność co do trendów w gospodarce i na rynkach nieruchomości, które będą bardzo zróżnicowane w poszczególnych krajach. W średniej perspektywie wystąpi wzrost na rynkach wschodzących, ale brak czynników globalnego wzrostu w krótkim okresie oznacza, że inwestorzy będą nadal chętniej poszukiwać stabilności i zysków, niż dążyć do rozwoju.

Nieruchomości będą nadal cieszyć się popytem i wzrośnie wolumen inwestycji, o ile pozwoli na to podaż i środki finansowe. Banki mogą przyczynić się do wzrostu podaży, jednak wielkość zasobów wysokiej jakości, które kontrolują, jest ograniczona. Ich postawa w mniejszym stopniu wpłynie na ożywienie popytu. Wprawdzie zwiększyła się liczba udzielanych kredytów na atrakcyjne aktywa, ale dostęp do nich jest nadal dosyć ograniczony i niepewny, gdyż banki oczekują wprowadzenia nowych zasad i regulacji między innymi w Europie i USA, a Chiny zacieśniają politykę kredytową.

Popyt na aktywa wysokiej jakości wzrasta w czasie niechęci wielu właścicieli do sprzedaży nieruchomości, ponieważ możliwości reinwestowania są ograniczone. Może to spowodować dalszy wzrost cen w najbardziej atrakcyjnych miastach oraz presję na budowę nowych obiektów w niektórych lokalizacjach, co należy traktować zarówno jako okazję, jak i zagrożenie – zwłaszcza w Azji, gdzie podaż może szybko wzrosnąć. W USA wzrost cen najlepszych nieruchomości powoduje spadek popytu w miastach z dużymi węzłami komunikacyjnymi, które cieszyły się największym zainteresowaniem w czasie ożywienia rynku. Sytuacja w niektórych krajach europejskich jest podobna, ale ostatnie wydarzenia w Europie wpływają na spowolnienie popytu wśród inwestorów na drugorzędne aktywa.

Greg Vorwaller, dyrektor działu rynków kapitałowych na świat firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Problemy geopolityczne i gospodarki światowej powodują, że inwestorzy swoim zachowaniem wzmacniają pozorną stabilność wynikającą z inwestycji w najlepsze aktywa w pięciu największych miastach. Jednak globalni inwestorzy dążący do większego zróżnicowania geograficznego aktywów oraz do zysków lepiej odzwierciedlających ryzyko powinni rozważyć inwestycje w krajach wschodzących, w tym w wielu rozwijających się centrach biznesowych w regionie Azji i Pacyfiku”.

David Hutchings, dyrektor europejskiego działu badań firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Na sukces miasta wpływa cały szereg czynników, które nie ograniczają się tylko do wielkości i bogactwa. Zalicza się do nich tradycyjnie priorytety związane z lokalizacją firmy, a także czynniki „miękkie” takie jak wizerunek i jakość życia. Zaawansowana technologia daje nam swobodę wyboru miejsca pracy, co sprawia jednak, że wzmacnia się rola miasta jako miejsca spotkań i wymiany idei. Zyskują na tym lokalizacje oferujące najlepiej wykształconych i wykwalifikowanych pracowników, a także bogatą kulturę, innowacyjność i wysoki poziom życia”.

David Hutchings dodał: „Badanie pokazuje, jak zmieniają się miasta. Niektóre ośrodki rywalizują ze sobą, inne współpracują, a w wielu przypadkach specjalizują się, aby uzyskać przewagę na innymi. Inwestorzy, którzy koncentrują się wyłącznie na największych miastach, mogą stracić okazję do lepszego zdywersyfikowania portfeli aktywów wynikającego z różnorodności rynków. Coraz większa liczba miast rywalizujących lub współpracujących ze sobą na arenie międzynarodowej daje inwestorom możliwość bardziej precyzyjnego określenia tego, które miasta są dla nich pierwszo- jak i drugorzędne, a także zwiększenia skuteczności inwestycji”.

Michael Rhydderch, dyrektor zespołu rynków kapitałowych w krajach EMEA w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „W obecnej sytuacji wiele czynników może odstraszać ostrożnego kupującego, ale przy inwestowaniu należy uwzględniać raczej ryzyko względne. Przy obecnym poziomie stóp procentowych nieruchomości są nadal atrakcyjną lokatą kapitału. Średnia premia z najlepszych aktywów w skali światowej jest o ponad 225 punktów bazowych wyższa od zysków z dziesięcioletnich obligacji rządowych. Czasy „bezpiecznych” obligacji rządowych prawdopodobnie długo nie powrócą, więc premia tej wielkości wciąż zasługuję na uwagę”.

Michael Rhydderch dodał: „W krótkiej perspektywie inwestorzy będą nadal koncentrować się na najlepszych aktywach na głównych rynkach, ale wobec niewielkiej podaży i wysokich cen mogą odważniej podchodzić do zakupów w innych lokalizacjach w przyszłym roku. Jednak nawet jeżeli różnica pomiędzy najlepszymi a drugorzędnymi miastami zmniejszy się w przyszłym roku, różnica pomiędzy nieruchomościami pierwszo- a drugorzędnymi może się zwiększyć”.

John Stinson, dyrektor zespołu rynków kapitałowych w krajach Azji i Pacyfiku w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „Zasadniczym czynnikiem wzrostu inwestycji, szczególnie w niepewnych czasach, jest rozwój. Czynniki rozwoju w miastach ulegają zasadniczym zmianom. Dawniej w krajach rozwiniętych były nimi wielkość i zasobność gospodarki, a w gospodarkach wschodzących ludność, wielkość rynku i wzrost. Ten podział obecnie szybko się zmienia, szczególnie w Azji, gdzie według wszystkich rankingów niektóre miasta z dużymi węzłami komunikacyjnymi zaliczane są do grupy najbardziej atrakcyjnych lokalizacji świata”.

John Stinson dodał: „Pięć lat temu w czołówce rynków świata tylko trzy były w Azji. W tym roku ich liczba w rankingu 25 najlepszych wzrosła do ośmiu. Miasta regionu Azji i Pacyfiku zaczynają dominować pod każdym względem. Z analizy aktywności inwestycyjnej w okresie do III kw. 2011 r. wynika, że Hongkong był rynkiem nr 1 w skali globalnej pod względem inwestycji w nieruchomości handlowe, a Singapur – w przypadku rynku nieruchomości przemysłowo-magazynowych. Wobec utrzymującej się niepewności na globalnych rynkach dążenie do wzrostów sprawi, że region Azji i Pacyfiku pozostanie najważniejszym rynkiem dla inwestujących w nieruchomości w 2012 r. i latach późniejszych”.

David Hutchings dodał: „Warszawa odnotowała wzrost aktywności inwestycyjnej o 91,1%, czyli ponad dwukrotnie więcej niż wynosi średnia rynkowa (41%), i  zajęła 39 miejsce w rankingu największych rynków inwestycyjnych na świecie. Chociaż obecnie miasto to pełni funkcję raczej regionalnego niż międzynarodowego ośrodka usługowo-handlowego, jego znaczenie wśród zagranicznych inwestorów stale rośnie. Warszawa znalazła się na 15. pozycji wśród miast o największej aktywności nabywczej podmiotów zagranicznych  i coraz częściej wymieniana jest jako najbardziej atrakcyjny kierunek inwestycyjny w Europie, szczególnie w sektorze nieruchomości handlowych (22. pozycja w rankingu miast o największej aktywności na globalnym rynku nieruchomości handlowych oraz 8. w Europie)”.

W zeszłym roku firma Cushman & Wakefield Polska wynajęła 423.000 mkw. powierzchni komercyjnej. W pierwszej dziesiątce znalazły się aż 4 biura Cushman & Wakefield z regionu (trzecie miejsce przypadło oddziałowi z Czech, czwarte ze Słowacji, ósme z Wegier). Ranking „CEE’s Top Real Estate Agencies 2010” opracował magazyn rynku nieruchomości “Central & Eastern European Construction & Investment Journal”.

Polski oddział Cushman & Wakefield z siedzibą w Warszawie działa na rynku nieruchomości komercyjnych już od 20 lat. Firma zatrudnia 130 osób i świadczy pełen zakres usług obejmujący m.in. obsługę transakcji, wyceny, doradztwo, zarządzanie nieruchomościami, zarządzanie projektami, reprezentację najemców i wynajmujących.

Źródło:Central & Eastern European Construction & Investment Journal, wrzesień 2011 r.

Źródło:Central & Eastern European Construction & Investment Journal, wrzesień 2011 r.

Raport „Marketbeat Polska – Jesień 2011” podsumowuje pierwszą połowę 2011 roku na rynku nieruchomości biurowych, handlowych, przemysłowo-magazynowych i hotelowych oraz przedstawia perspektywy na najbliższą przyszłość.
NAJWAŻNIEJSZE WNIOSKI PŁYNĄCE Z RAPORTU:
Inwestycje w nieruchomości komercyjne:
Rynek polski pozostaje stabilny i cieszy się największym zainteresowaniem inwestorów w Europie Środkowo-Wschodniej
Rośnie wartość zawartych transakcji (w pierwszej połowie roku wyniosła 960 mln EUR)
Najbardziej atrakcyjny dla inwestorów jest sektor biurowy i handlowy
Nieruchomości biurowe:
W stolicy utrzymuje się wysoki popyt najemców na powierzchnie biurowe
Spadek pustostanów powoduje wzrost aktywności deweloperów
Stopniowo wzrasta zainteresowanie najemców i deweloperów rynkami regionalnymi
Nieruchomości handlowe:
Obiekty w Warszawie oraz najlepsze obiekty w innych miastach cieszą się największą popularnością najemców, pustostanów jest mało, a czynsze będą rosły
Centra handlowe oddane do użytku w latach 2009-2010 rejestrują powolny wzrost obrotów i liczby odwiedzających
Wśród nowo budowanych centrów handlowych obiekty wynajęte w 100% w dniu otwarcia należą do rzadkości
Nieruchomości magazynowe:
Popyt ze strony najemców wyraźnie się poprawił
Nowo budowane magazyny projektowane są zwykle pod konkretnego najemcę, z którym umowa podpisywana jest jeszcze przed rozpoczęciem realizacji
Współczynnik pustostanów malał we wszystkich regionach, co przełożyło się na lekkie wzrosty stawek czynszu
Nieruchomości hotelowe:
Obłożenie hoteli będzie wzrastać dzięki wzmożonemu ruchowi biznesowemu, związanemu m.in. z przejęciem przez Polskę prezydencji w Unii Europejskiej oraz organizacją EURO 2012
Rośnie liczba hoteli ekonomicznych

„Inwestowanie w nieruchomości uważane jest za bezpieczną alternatywę podczas niepewności na rynkach finansowych. Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w pierwszej połowie 2011 r. była stabilna. Jednak wolimy zachować ostrożny optymizm” – mówi Wojciech Pisz, dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych firmy Cushman & Wakefield, podsumowując najnowszą edycję raportu Marketbeat.

Rynek inwestycyjny
Wartość zawartych transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w pierwszej połowie 2011 roku wyniosła 960 mln EUR, czyli o 23% więcej w porównaniu z tym samym okresem 2010 r. Rosnący popyt na nieruchomości był skutecznie równoważony przez zwiększoną aktywność funduszy, które, upłynniając swoje portfele nieruchomości, stały się obok deweloperów głównym źródłem podaży. Największym zainteresowaniem cieszyły się nieruchomości biurowe, które stanowiły 55% ogólnego wolumenu transakcji. Najsilniejszą, ponad trzykrotną w porównaniu z pierwszym półroczem 2010 r., dynamiką wzrostu wyróżnił się rynek handlowy. Na wynik ten wpłynęła w dużym stopniu transakcja kupna warszawskiego centrum handlowego Promenada przez Atrium European Real Estate za 171 mln EUR. Na przeciwnym biegunie znalazły się nieruchomości magazynowe ze spadkiem wolumenu o 36% w ujęciu rocznym. Wśród nabywców obiektów biurowych dominowali inwestorzy niemieccy i austriaccy, a obiektów handlowych inwestorzy brytyjscy i holenderscy. Polskie podmioty miały marginalny udział w rynku.

„Przy założeniu utrzymania pozytywnego klimatu inwestycyjnego w drugim półroczu, wolumen transakcji za rok 2011 ma szansę przewyższyć wynik ok. 2 mld EUR z ubiegłego roku” – dodaje Wojciech Pisz.

Nieruchomości biurowe
W pierwszej połowie 2011 r. ilość wynajętej powierzchni biurowej w stolicy (324.330 mkw.) okazała się ponownie rekordowa, przewyższając średnią z tego samego okresu z ostatnich pięciu lat o ok. 36%. W pierwszej połowie 2011 r. do użytku oddano niespełna 57.300 mkw. To zaledwie 43% podaży tego samego okresu 2010 r. oraz zaledwie 33% 2009 r. Ze względu na ograniczoną podaż poziom pustostanów osiągnął bardzo niską średnią wartość 6,17% i powinien nadal spadać. Mimo spadku podaży, nie zanosi się na złagodzenie warunków pozyskania finansowania stawianych przez banki, dlatego coraz istotniejszym czynnikiem generującym podaż będą transakcje typu pre-let.

Zasoby powierzchni biurowej w Warszawie (3,5 mln mkw.) są o ok. 80% większe od całkowitych zasobów biurowych wszystkich głównych rynków regionalnych. Powierzchnie w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Poznaniu i Łodzi liczą łącznie ponad 1,9 mln mkw. W budowie w regionach znajduje się ok. 250.000 mkw. powierzchni biurowej.

„Znaczny wzrost popytu, o 36% względem średniej z ostatnich 5 lat, w zestawieniu ze zdecydowanym spadkiem podaży, daje mocne podstawy do oczekiwania dalszego spadku pustostanów do rekordowych minimów. Taka sytuacja powinna być impulsem do zwiększenia podaży, jednak ograniczenia związane z finansowaniem oraz powrót niepewności na rynkach finansowych będą w dalszym ciągu hamować podaż spekulacyjną. W związku z tym spodziewamy się dalszego wzrostu udziału transakcji typu pre-let jako czynnika regulującego podaż” – mówi Paulina Misiak, Partner z działu powierzchni biurowych, Cushman & Wakefield.

Nieruchomości handlowe
W pierwszej połowie 2011 r. oddano do użytku ok. 300.000 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, co jest poziomem porównywalnym do podaży z tego samego okresu roku ubiegłego. Obserwowany wzrost aktywności deweloperów zaowocuje zwiększeniem liczby nowych projektów handlowych dopiero po 2013 roku. Centra handlowe oddane do użytku w latach 2009-2010 odnotowują obecnie powolny wzrost obrotów i liczby odwiedzających, jednak wśród nowobudowanych centrów handlowych obiekty wynajęte w 100% w dniu otwarcia należą do rzadkości. Największym powodzeniem cieszą się obiekty w dobrej lokalizacji, o sprawdzonym koncepcie komercyjnym oraz ustabilizowanej pozycji handlowej. Najwyższe czynsze w tego typu budynkach wynoszą nawet 75-80 EUR za mkw. miesięcznie za lokal o wielkości 100-150 mkw. W pozostałych aglomeracjach plasują się one na poziomie 37-40 EUR.

„Na koniec drugiego kwartału 2011 r. w Polsce działało 378 centrów handlowych o łącznej powierzchni najmu brutto (GLA) blisko 7,4 mln mkw. Systematycznie zwiększa się udział miast średniej wielkości i małych w całkowitych zasobach centrów handlowych – na koniec pierwszego półrocza 2011 r. wynosił aż 44,2%. W czerwcu 2010 r. było to 40,7%. Przeważająca liczba centrów handlowych oddanych do użytku w tym roku była zlokalizowana w mniejszych ośrodkach miejskich” – mówi Katarzyna Michnikowska, Starszy Analityk, dział Wycen i Doradztwa, Cushman & Wakefield.

Nieruchomości magazynowe
Pierwsze półrocze 2011 r. na rynku najmu powierzchni magazynowych było bardzo udane. Popyt wzrósł o 40%, a budowanych obiektów było prawie dwukrotnie więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Łącznie wynajęto 941.000 mkw., a w budowie jest kolejnych 336.000 mkw. Obecnie łączne zasoby magazynowe w Polsce wynoszą już 6,7 mln mkw. Współczynnik pustostanów malał we wszystkich regionach, co przełożyło się na lekkie wzrosty stawek czynszu. Na magazynowej mapie naszego kraju pojawił się Rzeszów i Lublin.

„Inwestycje są realizowane dopiero po podpisaniu umów najmu, przynajmniej na połowę planowanej powierzchni. Obecnie budowane magazyny to najczęściej obiekty zaprojektowane pod kątem konkretnego najemcy, czyli tzw. BTS (built-to-suit). W przeciwieństwie do inwestycji spekulacyjnych, są one również zdecydowanie chętniej finansowane przez banki” – mówi Marek Skrzydlak, Negocjator, dział powierzchni przemysłowo-magazynowych, Cushman & Wakefield.

Nieruchomości hotelowe
Sytuacja w branży turystycznej i na rynku hotelarskim w Polsce stale się poprawia. W pierwszym półroczu 2011 r. polska baza hotelowa powiększyła się o 87 skategoryzowanych obiektów, które oferują ok. 7.500 miejsc noclegowych w prawie 3.700 pokojach. Wzrasta liczba podróży służbowych oraz podróży typowo turystycznych, co bezpośrednio przekłada się na zwiększenie popytu na usługi hotelowe. Istotny wpływ na wyniki hoteli ma objęcie przez Polskę prezydencji w UE oraz organizacja EURO 2012. Rośnie w dalszym ciągu obłożenie w hotelach, ale co ważniejsze kontynuowany jest trend wzrostu średnich cen (ADR).

„Jednym z wydarzeń na rynku była decyzja grupy hotelowej Hilton o wprowadzeniu na polski rynek swojej marki ekonomicznej Hampton by Hilton w Świnoujściu. Kolejne hotele Hampton by Hilton planowane są m.in. w Warszawie i Gdańsku w pobliżu lotnisk. Rozwój hoteli ekonomicznych świadczy o dojrzewaniu rynku hotelowego w Polsce. Ciekawym zjawiskiem jest rozwój nowego trendu – tzw. hoteli holistycznych, zapoczątkowany kilka lat temu przez sieć hoteli Spa Dr Irena Eris, których oferta wellness & spa jest wzbogacona o usługi związane z szeroko pojętym zdrowym stylem życia, takie jak: medytacja, joga, fizykoterapia, zdrowe odżywianie, warsztaty z samodoskonalenia” – mówi Dorota Malinowska, konsultant ds. nieruchomości hotelowych, Cushman & Wakefield.

Zapraszamy do zapoznania się z wideoprezentacją raportu

„Marketbeat Polska – Jesień 2011” to raport międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield. Eksperci firmy dokonali analizy polskiego rynku powierzchni biurowych, handlowych, magazynowych i hotelowych oraz rynku inwestycyjnego w pierwszej połowie 2011 r. (styczeń – czerwiec 2011 r.).

Raport dostępny jest pod adresem: http://www.industrial.pl/raporty_pl.html

Wideoprezentracją raportu:
Wersja youtube: http://www.youtube.com/watch?v=LSRxOd6Jzo0
Wysoka rozdzielczość do wykorzystania na portalu: http://www.prasowe.com/dzwieki/2011/9%20-%20wrzesien/raport/Cushman_3_prev_v4.mp4

Film trwa około 4 minut i waży 120 MB (format MPG4).

Gdyby linki bezpośrednie do plików nie działały, proszę skorzystać z serwera: http://www.prasowe.com/dzwieki/2011/9%20-%20wrzesien/raport/

Ameryka Łacińska oraz rejon Azji i Pacyfiku odnotowują największy wzrost czynszów na ulicach handlowych na świecie
Nowojorska Piąta Aleja utrzymuje pozycję najdroższej lokalizacji handlowej na świecie

Jak pokazuje raport firmy Cushman & Wakefield „Główne ulice handlowe na świecie” rynek nieruchomości handlowych odnotowuje znaczny wzrost aktywności pomimo obserwowanego w wielu krajach słabego ożywienia gospodarczego oraz niepewnych nastrojów konsumenckich. W ponad czterech piątych krajów (81%) z 63 objętych badaniem odnotowano wzrost bądź utrzymanie poziomu czynszów za najlepsze powierzchnie w ciągu roku do czerwca. Oznacza to znaczny wzrost w porównaniu do ubiegłego roku (w 2010 r. w 66% krajów objętych badaniem czynsze wzrosły bądź pozostały stabilne). Tylko w około jednej piątej krajów (19%) czynsze spadły (w 2010 r. – 34%).

Dane przedstawione w raporcie „Główne ulice handlowe na świecie” są barometrem odporności sektora powierzchni handlowych oraz atrakcyjności ulic handlowych. Raport porównuje czynsze w najważniejszych 278 lokalizacjach handlowych w 63 krajach. Obejmuje także ranking sporządzony w oparciu o najdroższą lokalizację w każdym z monitorowanych państw.

Dzięki wzrostowi czynszów o 21,6% nowojorska Piąta Aleja utrzymała wiodącą pozycję najdroższej lokalizacji handlowej dziesiąty rok z rzędu. Dzielnica handlowa Causeway Bay w Hongkongu pozostała na drugim miejscu, dzielnica Ginza w Tokio miejsce trzecie.

Największy skok w rankingu w pierwszej dziesiątce (z 9 na 4 miejsce) jest udziałem Pitt Street Mall w Sydney w Australii. Czynsze na tej ulicy handlowej skoczyły o 33,3% w ujęciu rocznym. Pomimo wzrostu czynszów na londyńskiej ulicy New Bond Street o 4,3%, spadła ona z czwartej na szóstą pozycję. Znajduje się obecnie za Polami Elizejskimi w Paryżu, które uzyskały pozycję najdroższej lokalizacji handlowej w Europie. W porównaniu z zeszłoroczną obniżką czynszów o 9,5%, w tym roku czynsze wzrosły tam o 5,3%.

Podobnie jak w zeszłym roku region Azji i Pacyfiku oraz Ameryka Łacińska wykazują największy wzrost stawek czynszowych na świecie. W rejonie Azji i Pacyfiku, gdzie ogółem czynsze wzrosły o 12,2%, ulica Wangfujing w Pekinie odnotowała największy wzrost (109,5%) w rejonie oraz globalnie. W Ameryce Południowej, gdzie czynsze wzrosły ogółem o 10,6%, ulica Garcia D’avilla w Rio de Janeiro wykazała największy wzrost czynszów (52,2%) w rejonie.

Tempo wzrostu czynszów w całej Europie było zdecydowanie słabsze (1,9%). Jednak w porównaniu do spadków odnotowanych w zeszłym roku (4,2%) można mówić o poprawie sytuacji. Największy wzrost czynszów w Europie odnotowano w centrum Helsinek (33,3%).

John Strachan, dyrektor globalnego działu powierzchni handlowych firmy, powiedział: „Choć ożywienie w krajach zachodnich jest słabe, zauważalny jest zwiększony poziom aktywności biznesowej, szczególnie w centrach głównych miast, które nadal skupiają zainteresowanie wielu międzynarodowych marek. Podaż jest ograniczona, co wpływa na wzrost zarówno czynszów, jak i cen. Handlowcy kontynuują ekspansję w regionie Bliskiego Wschodu oraz Japonii, choć dla wielu uznanych firm międzynarodowych w centrum zainteresowania pozostają Chiny, Indie oraz do pewnego stopnia Południowa Ameryka’’.

Gene Spiegelman, wiceprezes wykonawczy firmy Cushman & Wakefield w Nowym Jorku, powiedział: „Piąta Aleja pozostaje niezmiennie najbardziej atrakcyjną lokalizacją dla renomowanych międzynarodowych marek handlowych i odzieżowych. Umiejętność ciągłego dostosowania strategii handlowych do tak dużego i zróżnicowanego środowiska biznesowego oraz wciąż zmieniającego się rynku konsumenckiego ograniczyła presję na wartości czynszów przy Piątej Alei związaną z ostatnimi zawirowaniami gospodarczymi i spowodowała, że wzrost stawek na Piątej Alei był wyższy niż oczekiwano. Globalne marki handlowe ciągle rozwijają zarówno tradycyjne, jak i nowoczesne kanały dystrybucji, choć widząc ogromną wartość w modelu dystrybucji stacjonarnej, koncentrują się właśnie na tym modelu sprzedaży, który w przypadku Piątej Alei okazuje się najbardziej efektywny”.

David Woolford, dyrektor zarządzający w Australii, powiedział: „W ostatnich dwunastu miesiącach ulica handlowa Pitt Street Mall przeszła gruntowne zmiany. Trwająca kilka lat przebudowa dwóch centrów handlowych Westfield Sydney oraz MidCity dobiegła właśnie końca. Dzięki rewitalizacji powstała nowoczesna lokalizacja handlowa z wielkopowierzchniowymi sklepami i bogatą ofertą uznanych marek międzynarodowych”.

Christian Dubois, dyrektor działu powierzchni handlowych we Francji, powiedział: „Choć programy oszczędnościowe rządu negatywnie odbiły się na poziomie wydatków konsumpcyjnych we Francji, najważniejsze arterie komunikacyjne Paryża pozostały atrakcyjną lokalizacją handlową dla międzynarodowych operatorów. Dobre wyniki na ulicach handlowych są wynikiem zwiększonej liczby turystów oraz ekspansji marek luksusowych, o czym świadczy otwarcie ostatnio kilku sklepów z tego sektora w stolicy Francji, jak również rozszerzaniu oferty domów towarowych o sklepy marek z górnego segmentu”.

Najdroższa ulica w Polsce – Nowy Świat w Warszawie – zajęła 41. miejsce w rankingu 63 najdroższych ulic handlowych na świecie (40 pozycja w 2010 r.) z rocznym czynszem 1.020 EUR/mkw.

Inne główne ulice handlowe w Polsce, z czynszami za najlepsze lokalizacje, to:
Kraków – ul. Floriańska – roczny czynsz 948 EUR/mkw.
Warszawa – ul. Chmielna – roczny czynsz 876 EUR/mkw.
Warszawa – ul. Marszałkowska – roczny czynsz 744 EUR/mkw.
Poznań – ul. Półwiejska – roczny czynsz 696 EUR/mkw.
Katowice – ul. 3 Maja – roczny czynsz 696 EUR/mkw.
Warszawa – Al. Jerozolimskie – roczny czynsz 600 EUR/mkw.
Wrocław – ul. Świdnicka – roczny czynsz 564 EUR/mkw.
Gdynia – ul. Świętojańska – roczny czynsz 420 EUR/mkw.
Szczecin – Al. Niepodległości – roczny czynsz 396 EUR/mkw.
Łódź – ul. Piotrkowska – roczny czynsz 348 EUR/mkw.

Katarzyna Michnikowska, Starszy Analityk z działu Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield w Warszawie, powiedziała: „Sektor głównych ulic handlowych w Polsce jest stabilny zarówno w zakresie poziomu czynszów, jak i popytu. Niewielka dotychczasowa aktywność na rynku najmu wynika z ograniczonej liczby dostępnych lokali spełniających wymagania krajowych i międzynarodowych sieci handlowych. Powoli jednak zwiększa się liczba marek luksusowych, które tworzą mikrolokalizacje handlowe głównie w centrach polskich miast”.

Komentując kwartalne wyniki Michael Rhydderch, dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych firmy Cushman & Wakefield w Europie, powiedział: „Rok rozpoczął się dość intensywnie, głównie dzięki zamknięciu transakcji rozpoczętych w 2010 r. Analizując rynek całościowo, nadal dominują inwestorzy kapitałowi. Choć rynek zobowiązań dłużnych wyraźnie się poprawił, wciąż mamy do czynienia z deficytem finansowania dłużnego dla realizacji nowych inwestycji, nie mówiąc już o refinansowaniu uruchomionych przedsięwzięć”.

Należy jednak stwierdzić, że aktywność banków ma pozytywny wpływ na rynek. Jak zauważa Rhydderch „Pozbywanie się przez banki części swoich aktywów oraz sprzedaż wymuszona z pewnością przyczynią się do zwiększenia wolumenu aktywów oferowanych na rynku w najbliższych miesiącach oraz wzrostu aktywności ze strony inwestorów zarówno kupujących, jak i sprzedających, szukających atrakcyjnych możliwości inwestycyjnych. Przewidujemy, że będzie to bardzo dobry rok. Zakładamy wynik na poziomie 135 mld euro, a może nawet wyższy, jeśli rynek najmu będzie się rozwijał w tempie obserwowanym w ostatnich dwóch kwartałach”.

Udział zagranicznych inwestorów w rejonie Europy, Bliskiego Wschodu oraz Afryki stanowił w 1 kw. niemal 35% rynku, co oznacza wzrost o 31% w stosunku do ostatniego kwartału ubiegłego roku. Ta grupa nabywców stała się ważnym źródłem dodatkowego popytu w niektórych krajach, przyczyniając się do odwrócenia spadkowej tendencji w poziomie aktywności między czwartym i pierwszym kwartałem. Dotyczyło to między innymi Belgii, Czech oraz Ukrainy. Rośnie konkurencja ze strony nabywców krajowych, co pozytywnie wpłynie na poziom aktywności w najbliższych miesiącach.

David Hutchings, dyrektor zespołu ds. badań europejskich w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „Uwaga inwestorów nadal skupia się na głównych rynkach i najlepszych nieruchomościach, choć zauważalne jest zwiększenie tolerancji na ryzyko. W Wielkiej Brytanii, Francji i Niemczech odnotowano wzrost aktywności z 61% w 4 kw. do 65% w pierwszych trzech miesiącach tego roku”.

„Nabywcy w poszukiwaniu okazji cenowych nie koncentrują się tylko na rynkach dojrzałych. W Europie Zachodniej większą aktywność zaobserwowano w Belgii oraz Szwajcarii, w Europie Centralnej na Węgrzech oraz Czechach. Sytuacja wyraźnie się poprawiła także w Rumunii, Bułgarii, Chorwacji oraz na Ukrainie. Prognozy dla Rosji oraz Turcji są również optymistyczne, choć poziom aktywności nie był tak wysoki jak w ostatnim kwartale 2010 r.” – dodaje Hutchings.

Najlepsze wyniki osiągnął sektor handlowy, który odnotował wzrost aktywności o 72% w porównaniu do tego samego kwartału 2010 r. Wartość transakcji wyniosła 12,1 mld euro, co stanowi 42,5% aktywności rynkowej w stosunku do zaledwie 33% w ostatnim kwartale ubiegłego roku. Jednocześnie sektor biurowy odnotował spadek o 50% w ostatnich dwóch kwartałach, przy stosunkowo niskim udziale w rynku na poziomie 34%. Sektor magazynowo-przemysłowy poprawił swoje wyniki, zwiększył swój udział z 8% w ubiegłym roku do poziomu 12%, do czego przyczyniło się ożywienie na rynku produkcyjnym, co zachęciło inwestorów do podejmowania decyzji inwestycyjnych.

Inwestorzy coraz efektywniej dostosowują swoje działania do zmieniającego się na rynku poziomu podaży i oferowanych cen. Rynki w Wielkiej Brytanii oraz Niemczech pobudziły zwiększone inwestycje w sektorze handlowym. We Francji i Polsce z kolei wzmożoną aktywność wykazał sektor biurowy. W niektórych regionach Europy, szczególnie na wschodzie, odnotowano wzrost aktywności w sektorze przemysłowym.

Łukasz Lorencki, Konsultant z Grupy Rynków Kapitałowych warszawskiego oddziału Cushman & Wakefield, powiedział: „Wartość transakcji na polskim rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych wyniosła w pierwszym kwartale 2011 roku ok. 618 mln EUR i była nieznacznie wyższa w porównaniu z poprzednim kwartałem. Na rynku dominowały finalizowane transakcje ubiegłoroczne m.in. przejęcie funduszu Europolis przez grupę finansową CA Immo oraz zakup portfela galerii handlowych funduszu Carpathian przez fundusz Pradera. Największy udział w rynku miały inwestycje w sektor biurowy, które stanowiły prawie 80% ogólnej wartości transakcji”.

„Rynek inwestycyjny w 2010 r. przeżył wyraźne ożywienie. Po okresie stagnacji w 2009 r. inwestorzy zdecydowali się na nowe zakupy. Najbardziej poszukiwanymi obiektami były biura w centrum Warszawy, jednak ze względu na bardzo ograniczoną podaż tego typu nieruchomości przedsiębiorcy skupili się na pozyskiwaniu biurowców poza centrum (głównie na Mokotowie). Największy wolumen transakcji odnotowano w sektorze handlowym. Duży wpływ miała na to sprzedaż dwóch centrów handlowych w Warszawie – Arkadii i Wileńskiej. Zawarto również kilka transakcji w mniejszych miastach. Na ich przykładzie widać różnice cen w stosunku do najlepszych projektów w najlepszych lokalizacjach. Dosyć aktywni byli również inwestorzy w sektorze magazynowym, który zawsze był stosunkowo mało płynny. Głównie dzięki kilku transakcjom portfelowym zrealizowanym przez firmę Panattoni udało się osiągnąć wolumen ok. 215 mln EUR. Łączna wartość obrotów na rynku wyniosła ok. 2 mld EUR. Wydaje się, że kupujący i sprzedający znaleźli kompromisowy dla obydwu stron poziom cen, który oscyluje w granicach 7% stopy kapitalizacji. Jeśli w bieżącym roku ceny się nie zmienią, gotowość do zakupów powinna się utrzymać” – mówi Wojciech Pisz, Associate, dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych firmy Cushman & Wakefield.

Nieruchomości biurowe
Rok 2010 przyniósł znaczną poprawę na rynku najmu powierzchni biurowych w Polsce. W Warszawie wynajęto łącznie 549.000 mkw., co stanowi wzrost w porównaniu do 2009 r. aż o 96%. Realna absorpcja powierzchni (popyt netto) wyniosła blisko 180.000 mkw., co jest wynikiem o 33% niższym niż w rekordowym 2008 r., ale o 55% wyższym względem 2009 r. Wzrost zapotrzebowania na powierzchnie biurowe, przy jednoczesnym wyraźnym zmniejszeniu ilości oddawanej powierzchni, doprowadził do znacznej dysproporcji między podażą a popytem. Spodziewany w 2011 r. dalszy spadek podaży będzie miał istotny wpływ na zmniejszenie ilości pustostanów oraz wzrost stawek czynszowych. Jeśli chodzi o miasta regionalne, największe zasoby znajdują się w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Poznaniu i Łodzi. Na koniec 2010 r. wyniosły one 1.913.000 mkw. W lokalizacjach o znacznej nadpodaży powierzchni (np. Łodzi i Katowicach) przewidywana jest stabilizacja czynszów i wzrost popytu. W miastach o ograniczonej dostępności powierzchni oraz stabilnym popycie (np. we Wrocławiu) spodziewany jest umiarkowany wzrost stawek czynszowych. Spośród największych miast regionalnych lokalizacją o największych zasobach powierzchni oraz największej płynności transakcyjnej, wynikającej z silnego popytu wewnętrznego, pozostaje Kraków.

„Ubiegły rok okazał się rekordowy w historii rynku warszawskiego pod względem wielkości wynajętej powierzchni brutto, przebijając wynik z okresu boomu lat 2007-2008. Należy jednak podkreślić, że tak dobry rezultat jest po części efektem realizacji transakcji najmu wstrzymanych w roku 2009, zaś realna absorpcja powierzchni stanowiła 33% popytu brutto. W bieżącym roku powinna być znacznie wyższa. W 2010 r. największy udział w rynku stanowiły nowe umowy najmu (58,5%), natomiast 35,5% transakcji zostało zawartych w wyniku renegocjacji. Wyraźnie zwiększył się udział umów typu pre-let, który po gwałtownym spadku do 2% z końcem 2009 r. w roku 2010 wzrósł do poziomu 11,5%. Dalszy spadek dostępnej powierzchni będzie wpływał na wzrost stawek czynszowych w obiektach istniejących lub w trakcie budowy. Alternatywą dla najemców szukających oszczędności będą umowy typu pre-let w obiektach planowanych” – mówi Paulina Misiak, Partner, dyrektor ds. usług reprezentacji najemców w Dziale Powierzchni Biurowych firmy Cushman & Wakefield.

Nieruchomości handlowe
W 2010 r. na polskim rynku nieruchomości handlowych wciąż odczuwalne były skutki globalnego kryzysu finansowego. Decyzje o wstrzymaniu znacznej liczby inwestycji podjęte pod koniec 2008 r. spowodowały, że w roku ubiegłym roczna podaż spadła do poziomu 560.000 mkw. powierzchni najmu brutto (GLA), co stanowi jedynie 62% podaży z 2009 r. Większość ukończonych projektów była zlokalizowana w małych i średnich miastach, które w okresie koniunktury były postrzegane jako atrakcyjne obszary do lokowania inwestycji.

„Wśród obiektów otwartych w 2010 roku znalazły się projekty o różnorodnych formatach: ogromne regionalne centra handlowe (IKEA Port Łódź), hipermarkety z małymi galeriami sklepów (Tesco Warszawa) oraz mniejsze centra handlowe, w których głównymi najemcami są supermarket, kino i więksi najemcy z sektora mody, zlokalizowane w ścisłych centrach miast (Agora Bytom) bądź na ich obrzeżach (Galeria Mazovia Płock). Jednocześnie znacząco poprawiła się sytuacja na rynku najmu. Największą aktywność wykazywali główni najemcy z sektora mody. Sukces na rynku odniósł TK Maxx” – mówi Katarzyna Michnikowska, starszy analityk z Działu Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield.

Nieruchomości przemysłowo-magazynowe
Rok 2010 przyniósł znaczne ożywienie na rynku powierzchni magazynowych. Podaż wzrosła o ponad 300.000 mkw., całkowite zasoby na koniec 2010 r. wynosiły 6,5 mln mkw. Popyt wzrósł o blisko 86% w porównaniu do 2009 r. Nowe inwestycje realizowane są pod warunkiem zawarcia umów w formie pre-let, a wiele nowo powstających obiektów to projekty typu built-to-suit. Ilość pustostanów spadła prawie we wszystkich regionach. Czynsze utrzymywały się na stabilnym poziomie.

„Popyt na powierzchnię magazynową przez cały 2010 r. był stosunkowo wysoki (ok. 350.000 mkw. w każdym kwartale), co zaowocowało rocznym wolumenem transakcji na poziomie 1.419.000 mkw. (wzrost o blisko 86% w porównaniu do 2009 r.). Nowe umowy najmu podpisano na 903.000 mkw., renegocjacje umów dotyczyły 516.000 mkw. powierzchni. Największy popyt utrzymał się w Warszawie (32% – większość transakcji zawarto w strefie podmiejskiej), na Górnym Śląsku (31%), a także w rejonie Polski Centralnej (13%). Podobnie jak w latach ubiegłych, zapotrzebowanie na powierzchnię zgłaszali przede wszystkim operatorzy logistyczni (ok. 38%) oraz sieci sklepów (14%)” – mówi Marek Skrzydlak, negocjator z Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych Cushman & Wakefield.

Nieruchomości hotelowe
Sytuacja na rynku hotelowym w 2010 r. wyraźnie się poprawiła w porównaniu do roku poprzedniego. Jest to jednak efekt niskiego poziomu wyjściowego, w związku z czym nie można mówić o bardzo dobrym roku dla branży. Poprawa sytuacji była szczególnie widoczna w trzecim kwartale 2010 r., kiedy to poza podniesieniem się wskaźników obłożenia nastąpił również wzrost średnich cen (ADR). Chociaż dla klientów wciąż jednym z głównych czynników decydujących o wyborze hotelu była cena, znaczący wzrost popytu na usługi umożliwił podniesienie stawki za pokój.

„W 2011 r. można oczekiwać dalszego wzrostu koniunktury na rynku hotelowym. Czynnikiem pobudzającym popyt na usługi świadczone przez hotele powinno być przejęcie przez Polskę w drugiej połowie br. prezydencji w Unii Europejskiej. Pozytywny wpływ na sytuację branży hotelarskiej będzie miał także wzmożony ruch biznesowy związany z przygotowaniami do organizacji Euro 2012” – mówi Dorota Malinowska, konsultant ds. nieruchomości hotelowych w Dziale Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield.

Dom czy mieszkanie?
Decydując się na kupno mieszkania, unikamy problemów związanych z nabyciem działki, wyborem odpowiedniego projektu, uzyskaniem pozwolenia na budowę i tym podobnymi kwestiami. Niestety, na drodze do własnego lokum pojawiają się inne przeszkody, najczęściej związane z pieniędzmi. Wkrótce mogą wejść w życie zmiany w programie Rodzina na Swoim, opracowanym na potrzeby kredytów mieszkaniowych z dopłatami Skarbu Państwa. Rząd zaostrzył ograniczenia zaproponowane przez Ministerstwo Infrastruktury, wprowadzając w programie poważne zmiany, utrudniające dostęp do kredytów preferencyjnych. Planowana jest, między innymi, rezygnacja z rozszerzenia grupy beneficjentów o singli i związki partnerskie oraz ograniczenie zakupu nieruchomości tylko do rynku pierwotnego, co uniemożliwia tym samym najczęściej wybieraną opcję kupna mieszkania – z tzw. „drugiej ręki”.

Piętrzące się ograniczenia zmuszają do poszukiwania nowych rozwiązań. Technologia budowania domów podlega ciągłym zmianom. Skandynawska metoda modułowa pozwala na przygotowanie większości elementów w fabryce. Dzięki temu instalacja prefabrykowanych modułów na placu budowy trwa zaledwie kilka dni, co skraca czas postawienia tego typu domu do zaledwie 3 miesięcy – mówi Sylwester Jankowski, Prezes Zarządu firmy Tektum, stawiającej na Dolnym Śląsku domy skandynawskie. – Nawet jeżeli poniesiemy dodatkowe koszty przy przy zakupie działki budowlanej czy opłaceniu niezbędnych pozwoleń, nie wydamy więcej pieniędzy, ponieważ cena domu skandynawskiego jest o około 30 % niższa w stosunku do analogicznych budynków konwencjonalnych – dodaje.

Według danych z najnowszego raportu rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance, w polskich miastach nastąpił kilkuprocentowy spadek średnich cen ofertowych, lecz nie zmienia to faktu, że stawki za m² wahają się między 5898 PLN w Poznaniu do nawet 9047 PLN w Warszawie*. W związku z tym, sumę przeznaczoną na średniej wielkości M3 można przeznaczyć na większych rozmiarów dom modułowy, który łączy w sobie najlepsze cechy technologii murowanej i drewnianej. Wiadomo przecież nie od dziś, że własny dom gwarantuje komfort, o jakim w wielorodzinnym budynku można jedynie pomarzyć.

Nieruchomość została nabyta za łączną kwotę 169,5 mln EUR. Dodatkowe półtora miliona euro zostanie zapłacone spółce Carpathian po odzyskaniu podatku VAT. Transakcja nabycia zostanie zrealizowana z wykorzystaniem finansowania dłużnego oraz kapitałowego.

Promenada to jedno z największych centrów handlowych w stolicy, mieszczące się w dzielnicy Praga Południe. Nabycie kolejnego, po Reducie oraz Targówku, centrum handlowego znacznie wzmocni pozycję firmy na rynku warszawskim. Łączna liczba zarządzanych przez firmę nieruchomości w Polsce wzrosła do 19. Powierzchnia najmu brutto (GLA) Promenady wynosi 53.840 mkw., z czego 41.778 mkw. przeznaczono na powierzchnie handlowe rozmieszczone na trzech kondygnacjach oraz 12.062 mkw. na powierzchnie biurowe. Centrum jest wynajęte w 93,99%. Głównymi najemcami Promenady są supermarket sieci Alma o pow. 4.030 mkw. oraz Cinema-City, które zajmuje 6.600 mkw. powierzchni centrum. Inne uznane krajowe i międzynarodowe marki to: Agent Provocateur, Bennetton, LaCoste, Electroworld, H&M, Zara, Go Sport, Empik, Kappahl, Esprit oraz Reserved. CH Promenada, którego pierwsza część została otwarta w 1996, położone jest przy ul. Ostrobramskiej i jest jedynym dużym centrum handlowym na warszawskiej Pradze.

Rachel Lavine, Dyrektor Zarządzający firmy Atrium European Real Estate, powiedziała: „Transakcja ta ma dla nas ogromne znacznie. To kolejny krok w strategicznym, długofalowym procesie budowania wizerunku firmy i ciągłego dążenia do poprawy wyników finansowych. Promenada to nowoczesne centrum położone w pobliżu osiedli mieszkaniowych wyróżniających się wysokimi dochodami ludności, co w połączeniu z uznanymi najemcami gwarantuje osiąganie odpowiednio wysokiego dochodu. Bardzo się cieszę z podpisania tej umowy i mam nadzieję, że uda się nam wprowadzić planowane inicjatywy związane z podnoszeniem wartości nieruchomości. Jestem przekonana, że Promenada to doskonałe uzupełnienie naszego portfela centrów handlowych zarówno w Warszawie, jak i w całym kraju”.

Richard Petersen, Partner Zarządzający firmy Cushman & Wakefield w Warszawie, powiedział: „Nabycie Promenady to duży sukces firmy Atrium i jedna z najbardziej znaczących transakcji inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości handlowych w tym roku. Promenada to jedno z największych i najbardziej popularnych centrów handlowych w stolicy. Cieszymy się, że mogliśmy reprezentować firmę Atrium w tak dużej transakcji”.

Transakcja została zawarta pod określonymi warunkami, których spełnienie zgodnie z planem nastąpi w pierwszym kwartale 2011 r.

Wykup nieruchomości pod drogi jest integralną częścią procesu budowy dróg i autostrad. Zakład Usług Inżynierskich APEKS z Gdańska na zlecenie Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad przeprowadza tego typu operacje, bazując na doświadczeniu najlepszych specjalistów oraz stosując przy tym najwyższe standardy współpracy z osobami podlegającymi prawu wywłaszczenia. Podstawą obliczenia odszkodowania za wywłaszczane nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego. Przy czym sposób sporządzenia wyceny określają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z 1997 r. oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzanie operatu szacunkowego z 2004 r.

- Zgodnie z obowiązującym w Polsce prawem, jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określa rzeczoznawca majątkowy. Jego autorska opinia o wartości nieruchomości sporządzona w formie pisemnej, nazywana jest operatem szacunkowym i stanowi dokument urzędowy. – wyjaśnia inż. geodeta, rzeczoznawca majątkowy Wiesława Chramęga z firmy APEKS Sp. z o.o., zajmująca się regulacją stanów prawnych nieruchomości znajdujących się w pasie inwestycji. – W operacie szacunkowym należy przedstawić sposób dokonania wyceny nieruchomości, ale także cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie na planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych – kontynuuje Wiesława Chramęga.

Podczas szacowania wartości gruntów przejmowanych pod drogi publiczne, zgodnie z §36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów, należy stosować metodę porównawczą. Dlatego tego typu operacje przeprowadzają najlepsi eksperci posiadający znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W metodzie porównawczej eksperci firmy Apeks określają wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Następnie korygują ceny ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględniają zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

- Przy sporządzaniu operatu szacunkowego rzeczoznawcę obowiązują standardy zawodowe. Natomiast na sposób prowadzenia wyceny ma wpływ, w jakim celu zostanie ona przygotowana. – dodaje Wiesława Chramęga z firmy APEKS Sp. z o.o.

Według zapisu rozporządzenia Rady Ministrów można stosować dwie generalne zasady szacowania wartości gruntów zajętych pod drogi. W pierwszej metodzie, rzeczoznawca powinien przyjąć ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku znajomości takich cen, można zastosować zasadę drugą, gdzie wartość tych gruntów określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50% (zgodnie z §36 ust. 1 i ust. 2 pkt. 2 rozporządzenia Rady Ministrów).

Bardzo ważnym elementem wyceny nieruchomości jest opracowywanie operatów szacunkowych w przypadku sporządzania wyceny dla nieruchomości nie będących przedmiotem obrotu na rynku lokalnym, na przykład w myśl treści §26 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów – dopuszczone jest przyjmowanie cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne na regionalnym lub krajowym rynku nieruchomości, bez wykluczenia rynków zagranicznych.

- Najważniejszym elementem procesu wyceny jest profesjonalne działanie. Wywłaszczenie właścicieli wiąże się z ogromnymi emocjami spowodowanymi koniecznością zmiany miejsca zamieszkania, niepewnością o swój los czy utratą posiadanej od pokoleń ziemi rodzinnej. Dlatego zatrudniamy wysokiej klasy specjalistów, będących nie tylko fachowcami od sporządzania operatów szacunkowych, ale będących także ekspertami w komunikacji międzyludzkiej. – wyjaśnia Krzysztof Matysik prezes firmy APEKS Sp. z o.o.